Главная Таиланд: рынок недвижимости на грани краха Таиланд: рынок недвижимости находится на грани краха 0 комментариев 8 минут на чтение Опасность в секторе недвижимости Таиланда. Фото: The Nation Thailand Пожалуйста , Facebook Twitter Pinterest Linkedin Tumblr 17 Рынок недвижимости Таиланда переживает кризис ликвидности: отказы по кредитам растут, запуски проектов сокращаются, а туризм идет на спад. Несмотря на стабильные цены, застройщики сталкиваются с блокировкой финансирования, в то время как Таиланд посетило всего 25,1 миллиона туристов с января по октябрь 2025 года (-7,54%), а домохозяйства остаются сильно закредитованными. Мнение разработчика и промоутера Кирилла Вялых: в этом анализе он подробно рассказывает, почему рынок недвижимости Таиланда переживает кризис ликвидности, несмотря на стабильные цены. Оригинальное название статьи: «Мы строим в Таиланде — и видим рынок на грани краха» Сигналы тревоги в 2025 году Разработчик и промоутер недвижимости Кирилл Вялых. Фото: Thailand Business News Туристический поток 2025 года ниже, чем в 2024 году, банки ужесточили условия подписки для покупателей массового рынка, и новые запуски в Бангкоке достигли самого низкого уровня за несколько лет. Это не «обвал цен», а кризис денежной наличности для тех, кто строит: предварительные продажи не превращаются в ипотечные кредиты, финансирование проектов заблокировано, внутренние нормы доходности (IRR) снижаются, этапы откладываются. Что происходит «в цифрах»? Туристы на пляже острова Самуи. Фото: Khaosod Туризм замер С 1 января по 12 октября 2025 года Таиланд принял 25,1 миллиона иностранных посетителей (-7,54% в годовом исчислении), и в августе национальный планировщик пересмотрел свои прогнозы на 2025 год до примерно 33 миллионов (против 39,9 миллионов в 2019 году). Для доходной недвижимости и туристических комплексов это означает меньше трафика и более низкий чистый операционный доход (NOI) вне «лучших» мест. Деньги легче получить, но барьеры стали строже 8 октября Банк Таиланда сохранил свою ключевую ставку на уровне 1,50% (уже произошло четыре снижения в течение года), в то время как регулятор временно смягчил соотношение кредита к стоимости до 100% (контракты с мая 2025 года по июнь 2026 года). Это помогает, но не меняет тенденцию к отказам в сегменте массового потребителя. Сборы были целенаправленно снижены До 30 июня 2026 года сборы за передачу и ипотечную регистрацию недвижимости стоимостью до 7 миллионов бат снижены до 0,01%. Это мера в основном касается тайских граждан. Домохозяйства имеют чрезмерную задолженность На конец второго квартала 2025 года долг домохозяйств по отношению к ВВП составил 86,8% (один из самых высоких в Азии), что объясняет строгую оценку банков. Спрос и запуски: рынок замедлился Строительная площадка в Бангкоке. Фото: Тим Паркингсон Спрос снизился В первом квартале 2025 года кондоминиумы в Бангкоке показали уровень поглощения в 18,1%, самый низкий за несколько кварталов. В то же время отказы по ипотечным кредитам на жилье стоимостью менее 3 миллионов бат достигают 70-80%. Слабость покупательной способности в сочетании с жесткими условиями кредитования приводит к сокращению числа реальных сделок. Запуски находятся на историческом минимуме Во втором квартале 2025 года запуски новых квартир в Бангкоке упали на 94% в годовом исчислении до 373 единиц (по оценке Colliers, самый низкий уровень за 15-16 лет). Другая оценка Knight Frank свидетельствует только о двух проектах / 405 единицах — методологии различаются, но тенденция одинакова: застройщики делают паузу. Передача прав собственности в регионе столицы достигла 12 183 (самый низкий уровень за более чем 6 лет). Издержки не снижаются Индекс цен на строительные материалы в марте 2025 года составил 112,8 (+0,5% в годовом исчислении): бетон и логистика «съедают» маржу, в то время как цена конечного продукта остается «жесткой» из-за слабости спроса. Туристические комплексы: «островки устойчивости» На Пхукете в первом полугодии 2025 года средний уровень загрузки составлял около 79,5% (в сегменте luxury и high-end — около 84%), в то время как в ряде других направлений и в Бангкоке RevPAR находится под давлением. Это важный поворотный момент для товарной стратегии. Почему речь идет именно о кризисе застройщиков, а не просто о замедлении? Проект недвижимости «Сады Эдема» на Пхукете. Фото: The Nation Thailand Каждый проект следует простому циклу: 1) Бронирование → 2) Утверждение ипотечного кредита → 3) Контракт → 4) Кредит на строительство → 5) Строительство в срок. Если 6-7 бронирований из 10 «срываются» из-за отказа в ипотечных кредитах, установленный банком порог предварительной продажи не достигается. Банк приостанавливает выплаты по кредиту, и застройщик: либо добавляет скидки и предлагает планы рассрочки (маржа уменьшается); либо строит за счет собственных средств (денежный поток становится отрицательным, проценты «съедают» прибыль); либо замедляет этап (увеличиваются затраты на содержание земельного участка, обслуживание площадки и предпринимателей). Именно отсюда возникает «кризис застройщиков»: не потому, что все рухнуло, а потому, что денежные потоки прерываются. Что могло бы помочь рынку (и что мы просим регулирующие органы/банки) Вид на Бангкок. Предсказуемые правила Если облегчение условий и смягчение ипотечных правил длятся долго и прозрачны, застройщики планируют поставки, а банки планируют лимиты. Непоследовательные решения имеют обратный эффект. Целевая помощь домохозяйствам Пока семьи сильно обременены долгами, банки будут сокращать одобрения. Реструктуризация «мелких» потребительских кредитов и более гибкие графики платежей, предлагаемые застройщиками, увеличивают конверсию бронирования в ипотеку. Качество туризма Важно не только количество туристов, но и доля долгосрочных рынков, делового туризма, медицинского туризма и туризма wellness — именно эти элементы определяют рентабельность туристических активов. Риски и точки устойчивости Путешественники в аэропорту Дон Муанг. Фото: Varuth Hirunyatheb/Bangkok Post Дополнительные риски Пригородные проекты без удобного метро/общественного транспорта. Цены на недвижимость начального уровня (до примерно 3 миллионов бат), где покупатели чаще не проходят банковские проверки. Курорты «второго эшелема», где уровень загрузки ниже и арендная доходность не соответствует ожиданиям. Более устойчивые Центр и хабы вблизи станций BTS/MRT — аренда и перепродажа там более динамичны. Пхукет и некоторые другие зрелые курорты, где уровень загрузки отелей сохраняется и где инвесторы-покупатели интересуются цифрами, а не обещаниями. Заключение Здания кондоминиума возвышаются над парком Чатучак в Бангкоке. Фото: Паттарапонг Чатпаттарасилл Текущий рынок Таиланда переживает не «кризис цен», а кризис денежной наличности для застройщиков. Проекты «рушатся» не из-за катастрофического падения спроса, а из-за узкого места: Много бронирований, мало одобренных ипотечных кредитов, острый дефицит «реальных» предварительных продаж, что означает, что строительство и финансирование находятся в тупике. Что делать? Признать слабые стороны (массовый сегмент без транзита, непривлекательные курорты), разработать финансово устойчивые проекты, продавать только при подтвержденном спросе и контролировать затраты. Для государства и банков задача также ясна: поддерживать предсказуемые меры поддержки и осторожно относиться к задолженности домохозяйств, чтобы расширить «бутылочное горлышко» ипотечного кредитования. Если эти меры будут приняты вовремя, рынок преодолеет «узкий мост» без сильного падения цен, и через 12-18 месяцев мы вернемся к нормальному темпу запуска. Иначе мы столкнемся не с громким крахом, а с длительной устойчивой стагнацией, в которой выживут только самые дисциплинированные. Ключевые моменты, которые следует помнить Отказы по кредитам достигают 70-80% для жилья стоимостью менее 3 миллионов бат. Запуски в Бангкоке падают на 94%, самый низкий уровень за 15 лет. Рынок находится не в кризис цен, а в кризис денежных средств из-за блокировки финансирования. Смотрите также: Была ли эта статья вам полезна? Нажмите на звезды, чтобы оценить! Подать голос Средний рейтинг / 5. Количество голосов: Пока нет голосов! Оцените эту публикацию первым. Поскольку этот пост оказался для вас полезным… Поделитесь в социальных сетях! 😉 Если вы нашли наши новости, туристическую или культурную информацию полезными и хотите поблагодарить нас: Форма рассылки новостей (#11) Контакт Подпишитесь на нашу рассылку Будьте в курсе событий в Таиланде: раз в неделю вы будете получать электронное письмо с нашими последними статьями. Электронная почта 💸 Покупайте или продавайте криптовалюту и зарабатывайте проценты с Nexo . 👉 Воспользуйтесь предложением по этой партнерской ссылке . ⚠️ Криптовалюты сопряжены с рисками: инвестируйте только те деньги, которые вы готовы потерять. ToutelaThailande.fr — сайт с информацией о Таиланде, созданный энтузиастами и экспертами Страны Улыбок. Главный редактор: Пьер То . Вам также может понравиться Сохранить моё имя, адрес электронной почты и адрес сайта в этом браузере для следующего комментария. Обратите внимание: комментарии к последним статьям модерируются на следующий день. * Используя эту форму, вы соглашаетесь на хранение и обработку ваших данных этим сайтом. Δ Безопасный режим при эпилепсии Уменьшает цветность и устраняет мерцание. Этот режим позволяет людям, страдающим эпилепсией, безопасно пользоваться веб-сайтом, устраняя риск возникновения припадков из-за мигающей или мигающей анимации и рискованных цветовых сочетаний. Режим для слабовидящих Режим для слабовидящих Улучшает визуальный ряд веб-сайта Этот режим настраивает веб-сайт для удобства пользователей, страдающих нарушениями зрения, такими как ухудшение зрения, туннельное зрение, катаракта, глаукома и другие. Режим когнитивной инвалидности Режим когнитивной инвалидности Помогает сосредоточиться на конкретном содержании Этот режим предлагает различные варианты помощи, чтобы помочь пользователям с когнитивными нарушениями, такими как дислексия, аутизм, инсульт и другие, легче сосредоточиться на основных элементах веб-сайта. Режим, благоприятный для людей с СДВГ Режим, благоприятный для людей с СДВГ Уменьшает отвлекающие факторы и улучшает концентрацию Этот режим помогает пользователям с СДВГ и нарушениями нейроразвития легче читать, просматривать и сосредотачиваться на основных элементах веб-сайта, при этом значительно сокращая количество отвлекающих факторов. Режим слепоты Режим слепоты Позволяет использовать сайт с помощью программы чтения с экрана Этот режим настраивает веб-сайт на совместимость с программами экранного доступа, такими как JAWS, NVDA, VoiceOver и TalkBack. Программа экранного доступа — это программное обеспечение для слепых пользователей, которое можно установить на компьютер или смартфон. Веб-сайты должны быть с ним совместимы. Онлайн-словарь Начните вводить текст для поиска в Википедии Читабельный опыт Адаптировано для людей с дислексией Выделенные заголовки Заявление о доступности для всего Таиланда к 2025 году Заявление о доступности 24 ноября 2025 Статус соответствия Мы твердо убеждены, что Интернет должен быть доступен каждому, и стремимся создать веб-сайт, доступный максимально широкой аудитории, независимо от обстоятельств и возможностей. Для достижения этой цели мы стремимся максимально строго соблюдать «Руководство по доступности веб-контента» 2.1 (WCAG 2.1) Консорциума Всемирной паутины (W3C) на уровне AA. Эти рекомендации объясняют, как сделать веб-контент доступным для людей с широким спектром нарушений. Соблюдение этих рекомендаций помогает нам обеспечить доступность веб-сайта для всех: слепых, людей с двигательными нарушениями, нарушениями зрения, когнитивными нарушениями и других. Этот веб-сайт использует различные технологии, призванные сделать его максимально доступным в любое время. Мы используем интерфейс доступности, который позволяет людям с ограниченными возможностями настраивать пользовательский интерфейс веб-сайта и адаптировать его под свои индивидуальные потребности. Кроме того, на сайте используется приложение на основе искусственного интеллекта, которое работает в фоновом режиме и постоянно оптимизирует уровень доступности. Это приложение исправляет HTML-код сайта, адаптирует его функциональность и поведение для программ экранного доступа, используемых незрячими пользователями, а также для функций клавиатуры, используемых людьми с двигательными нарушениями. Если вы обнаружили неисправность или у вас есть идеи по улучшению, мы будем рады узнать ваше мнение. Вы можете связаться с операторами сайта по следующему адресу электронной почты. Экранный диктор и навигация с помощью клавиатуры На нашем сайте реализована технология атрибутов ARIA (Accessible Rich Internet Applications), а также различные поведенческие изменения, чтобы незрячие пользователи, использующие программы экранного доступа, могли читать, понимать и использовать функции сайта. Как только пользователь, использующий программу экранного доступа, заходит на ваш сайт, ему сразу же предлагается ввести профиль экранного доступа, чтобы он мог эффективно просматривать и использовать ваш сайт. Вот как наш сайт отвечает некоторым важнейшим требованиям к программам экранного доступа, а также скриншоты консоли с примерами кода: Оптимизация для программ чтения с экрана: мы запускаем фоновый процесс, который изучает компоненты веб-сайта сверху донизу, чтобы обеспечить постоянное соответствие требованиям даже при обновлении веб-сайта. В ходе этого процесса мы предоставляем программам чтения с экрана содержательные данные, используя набор атрибутов ARIA. Например, мы предоставляем точные подписи форм; описания для интерактивных иконок (значков социальных сетей, иконок поиска, иконок корзины и т. д.); руководство по валидации данных для ввода в формы; роли элементов, таких как кнопки, меню, модальные диалоговые окна (всплывающие окна) и другие. Кроме того, фоновый процесс сканирует все изображения веб-сайта и предоставляет точное и содержательное описание, основанное на распознавании объектов, в виде тега ALT (альтернативный текст) для изображений, которые не описаны. Он также извлекает текст, встроенный в изображение, с помощью технологии OCR (оптического распознавания символов). Чтобы в любой момент включить настройки программы чтения с экрана, пользователю достаточно нажать сочетание клавиш Alt+1. Пользователи программ чтения с экрана также получают автоматические уведомления о включении режима чтения с экрана, как только они заходят на веб-сайт. Эти настройки совместимы со всеми популярными программами чтения с экрана, включая JAWS и NVDA. Оптимизация навигации с помощью клавиатуры: фоновый процесс также корректирует HTML-код веб-сайта и добавляет различные поведения с помощью кода JavaScript, чтобы сделать веб-сайт управляемым с помощью клавиатуры. Это включает в себя возможность навигации по веб-сайту с помощью клавиш Tab и Shift+Tab, управление выпадающими списками с помощью клавиш со стрелками, их закрытие нажатием Esc, вызов кнопок и ссылок с помощью клавиши Enter, перемещение между элементами радио и флажков с помощью клавиш со стрелками и заполнение их клавишами пробела или Enter. Кроме того, пользователи клавиатуры найдут меню быстрой навигации и пропуска контента, доступные в любое время по нажатию Alt+1, или в качестве первых элементов сайта при навигации с помощью клавиатуры. Фоновый процесс также обрабатывает вызванные всплывающие окна, перемещая фокус клавиатуры на них, как только они появляются, и не позволяя фокусу выходить за их пределы. Пользователи также могут использовать сочетания клавиш, такие как «M» (меню), «H» (заголовки), «F» (формы), «B» (кнопки) и «G» (графика), для перехода к определенным элементам. Профили инвалидности, поддерживаемые на нашем сайте Безопасный режим для людей с эпилепсией: этот профиль позволяет людям, страдающим эпилепсией, безопасно пользоваться веб-сайтом, устраняя риск припадков, возникающих из-за мигающей анимации и рискованных цветовых сочетаний. Режим для слабовидящих: этот режим настраивает веб-сайт для удобства пользователей с нарушениями зрения, такими как ухудшение зрения, туннельное зрение, катаракта, глаукома и другие. Режим для людей с когнитивными нарушениями: этот режим предоставляет различные вспомогательные возможности, помогающие пользователям с когнитивными нарушениями, такими как дислексия, аутизм, нарушения интеллекта и другие, легче сосредоточиться на основных элементах веб-сайта. Режим, удобный для людей с СДВГ: этот режим помогает пользователям с СДВГ и нарушениями нейроразвития легче читать, просматривать и сосредотачиваться на основных элементах веб-сайта, при этом значительно сокращая количество отвлекающих факторов. Режим слепоты: этот режим настраивает веб-сайт на совместимость с программами экранного доступа, такими как JAWS, NVDA, VoiceOver и TalkBack. Программа экранного доступа — это программное обеспечение для незрячих пользователей, устанавливаемое на компьютер и смартфон, и веб-сайты должны быть с ним совместимы. Профиль навигации с помощью клавиатуры (для людей с нарушениями моторики): этот профиль позволяет людям с нарушениями моторики управлять сайтом с помощью клавиш Tab, Shift+Tab и Enter. Пользователи также могут использовать сочетания клавиш, такие как «M» (меню), «H» (заголовки), «F» (формы), «B» (кнопки) и «G» (графические элементы), для перехода к определённым элементам. Дополнительные изменения пользовательского интерфейса, дизайна и читабельности Настройка шрифта — пользователи могут увеличивать и уменьшать его размер, менять его семейство (тип), настраивать интервалы, выравнивание, высоту строки и многое другое. Настройка цвета — пользователи могут выбирать различные профили цветового контраста, такие как светлый, тёмный, инвертированный и монохромный. Кроме того, пользователи могут менять цветовые схемы заголовков, текстов и фонов, используя более семи различных вариантов цветов. Анимации – человек с эпилепсией может остановить все запущенные анимации одним нажатием кнопки. Интерфейс управляет анимацией, включая видео, GIF-изображения и CSS-переходы с мерцанием. Выделение контента — пользователи могут выделять важные элементы, такие как ссылки и заголовки. Они также могут выделять только активные элементы или элементы, на которые наведён курсор. Отключение звука. Пользователи слуховых аппаратов могут испытывать головные боли или другие проблемы из-за автоматического воспроизведения звука. Эта опция позволяет мгновенно отключить звук на всём сайте. Когнитивные расстройства — мы используем поисковую систему, связанную с Википедией и Викисловарем, что позволяет людям с когнитивными расстройствами расшифровывать значения фраз, инициалов, сленга и т. д. Дополнительные функции — мы предоставляем пользователям возможность изменять цвет и размер курсора, использовать режим печати, включать виртуальную клавиатуру и многие другие функции. Совместимость с браузером и вспомогательными технологиями Мы стремимся поддерживать максимально широкий спектр браузеров и вспомогательных технологий, чтобы наши пользователи могли выбирать наиболее подходящие им инструменты с минимальными ограничениями. Поэтому мы приложили все усилия, чтобы обеспечить поддержку всех основных систем, охватывающих более 95% рынка, включая Google Chrome, Mozilla Firefox, Apple Safari, Opera и Microsoft Edge, а также JAWS и NVDA (программы экранного доступа). Заметки, комментарии и отзывы Несмотря на все наши усилия, чтобы каждый мог адаптировать сайт под свои нужды, некоторые страницы или разделы могут быть недоступны полностью, находятся в процессе подготовки или не имеют адекватного технологического решения для обеспечения доступности. Тем не менее, мы постоянно улучшаем доступность сайта, добавляя, обновляя и улучшая его опции и функции, а также разрабатывая и внедряя новые технологии. Всё это направлено на достижение оптимального уровня доступности в соответствии с технологическим прогрессом. За любой помощью обращайтесь к нам. Source: https://toutelathailande.fr/ru/%D0%B8%D0%BD%D1%84%D0%BE%D1%80%D0%BC%D0%B0%D1%86%D0%B8%D1%8F/%D1%82%D0%B0%D0%B8%D0%BB%D0%B0%D0%BD%D0%B4-%D1%80%D1%8B%D0%BD%D0%BE%D0%BA-%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8-%D0%BD%D0%B0%D1%85%D0%BE%D0%B4%D0%B8%D1%82%D1%81%D1%8F-%D0%BD%D0%B0-%D0%B3%D1%80%D0%B0%D0%BD%D0%B8-%D0%BA%D1%80%D0%B0%D1%85%D0%B0/